LA CRISI ECONOMICA E LA DIFFICOLTA’ DI ACCESSO ALCREDITO: POSSIBILI SOLUZIONI ALTERNATIVE*

La crisi economica di questi ultimi anni si è ripercossa in modo particolare sul mercato immobiliare, si osserva infatti la dilatazione dei tempi delle compra-vendite, la discesa dei prezzi e la difficoltà nell’accesso al credito bancario.

Quali altri strumenti si possono utilizzare per ottenere liquidità necessaria per affrontare “spese importanti”, come la ristrutturazione o l’acquisto di un immobile?

Le soluzioni possono essere molteplici, partendo dalla “portabilità dei mutui”, disciplinata dalla L. Bersani del 2007. Tale normativa si applica alla surrogazione, ossia al caso in cui , in presenza di un mutuo erogato da una Banca A, subentra , per volontà del debitore, una Banca B, la quale eroga un nuovo mutuo finalizzato all’estinzione del precedente; in conseguenza della surrogazione la Banca A rilascia quietanza al debitore che rimane obbligato esclusivamente al pagamento nei confronti della Banca B. Tale operazione deve avvenire senza costi per il debitore, ivi comprese le spese notarili che rimangono a carico della Banca B.

Questo meccanismo facilita la solvibilità per chi ha un mutuo già esistente. Cosa può fare chi invece necessita di un credito ex novo?

Se il richiedente ha compiuto 65 anni può ricorrere alla rendita vitalizia ipotecaria, introdotta con L. 248/2005. Le persone fisiche con età superiore a 65 anni di età possono richiedere un finanziamento concedendo ipoteca sull’immobile di proprietà, che abbia un valore di almeno 75 mila euro e non sia gravato da altri pregiudizi (ipoteche, pignoramenti…). Ottenuto il prestito, il debitore non deve corrispondere alcuna rata, in quanto alla sua morte saranno gli eredi a rispondere del debito, pagando adempiendo, o lasciando che l’immobile sua venduto dalla, banca. Questa corrispondenderà agli stessi l’eventuale differenza tra l’ammontare del debito e il prezzo di realizzo.

Gli svantaggi di tale tipo di indebitamento?

“Sono rappresentai dalla perdita di disponibilità dell’immobile (locazione, destinazione a sede di attività imprenditoriale ecc…), potenziale fuoriuscita del bene dal patrimonio ereditario (nel caso in cui gli eredi optino per la vendita), e possibilità per l’istituto di credito di applicare l’anatocismo, ovvero gli interessi sugli interessi.

E per chi non rientra nella fascia di età indicata o comunque non ha un immobile già di proprietà da ipotecare, quali altri possibili soluzione ci sono?

“Il rent to buy (affitto con riscatto), introdotto con il ” Decreto salva Italia” (D.L. 12/9/2014); contratto con cui un soggetto, conduttore, a fronte dell’immediato godimento ed utilizzazione del bene immobile, si impegna a corrispondere un canone periodico al proprietario, il quale, a sua volta, si impegna ad alienare l’immobile oggetto del contratto entro un termine prestabilito, calcolando, in tutto o in parte, il canone a corrispettivo (prezzo) della compravendita.

I vantaggi?

“Ottenere l’immediata disponibilità del bene, con la corresponsione di pagamenti periodici, ma senza ricorrere al mutuo bancario. Chi vende d’altra parte è garantito conservando la proprietà fino al termine pattuito per la vendita, momento in cui riceverà il saldo. Inoltre può chiedere la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, determinato dalle parti nel contratto stesso, ma comunque non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo. In tal caso avrà diritto alla restituzione dell’immobile trattenendo i canoni già riscossi a titolo di indennità.

Se il proprietario al termine stabilito si rifiuta di vendere?

“L’acquirente ha due soluzioni: chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente l’immobile, oppure chiedere la risoluzione del contratto, ottenendo così la restituzione di quanto versato a titolo di acconto sul prezzo, con la maggiorazione degli interessi legali.

*Articolo pubblicato sulla rivista “CUP – Centro universitario ponente

 

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