Contratti “agevolati”: il rinnovo automatico è sempre di due anni

A distanza di oltre vent’anni dalla Legge 431/98 che ha introdotto i c.d. contratti a canone concordato o agevolato (ossia quei contratti che devono essere predisposti nel rispetto delle condizioni contrattuali stabilite nell’ambio degli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative) il legislatore è intervenuto (con la conversione in legge del Decreto Crescita D.L. 34/2019), per chiarire la durata del tacito rinnovo del contratto, in mancanza della comunicazione di rinuncia allo stesso.

Nello specifico l’interpretazione autentica fornita dal legislatore riguarda l’articolo 2, comma 5, della L. 431/98, che prevede espressamente:

i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 [contratti a canone concordato ndr] non possono avere durata inferiore ai tre anni (…) alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni (…). Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni [con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima, ndr]…. in mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni“.

La dottrina e la giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla durata del rinnovo automatico in assenza della comunicazione di rinuncia allo stesso offrendo soluzioni interpretative non omogenee.

L’interpretazione maggiormente seguita riteneva che, alla scadenza del periodo contrattuale 3+2, il contratto si rinnovasse per un ulteriore periodo di 3 anni (v. ad esempio Tribunale di Torino 28 giugno 2008, n. 4655). A quest’interpretazione si contrapponeva però un’altra, parimenti qualificata, secondo la quale il rinnovo era da intendersi per un quinquennio (v. Tribunale di Bologna 7 settembre 2009, n. 3151).

In questo quadro interpretativo tutt’altro che univoco, il legislatore ha voluto chiarire la disposizione con una norma di interpretazione autentica, ossia dettata al fine di chiarire la corretta interpretazione del testo normativo, senza modificarne il contenuto. Con il DL 34/2019 convertito in legge n. 58/2019 il legislatore ha disposto che: “il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto e’ rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio ” (ossia 3+2+2+2…).

Si tratta di una disposizione interpretativa immediatamente efficacie e applicabile a tutti i contratti a canone concordato che non si sono risolti alla data di entrata in vigore della norma. Questa nuova interpretazione assume particolare rilevanza pratica soprattutto per il locatore in relazione al termine di rinnovo, ove intenda inviare la comunicazione di rinuncia, o per la comunicazione di conferma, ove necessaria, dell’opzione “cedolare secca” all’Agenzia delle Entrate.

 

 

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Contratti di telefonia e non solo: ecco come difendersi *

A seguito della liberalizzazione dei principali servizi di fornitura, l’utente finale vive in prima persona gli effetti di una “vivace” concorrenza tra gli operatori del settore.

Si è passati da un sistema di monopolio, nel quale i rapporti erano mediati dallo Stato, ad uno di concorrenza tra operatori privati, nel quale l’utente è direttamente al centro delle attenzioni commerciali dei fornitori.

Nello scontro commerciale tra operatori, il legislatore si è preoccupato di tutelare in primis gli utenti/consumatori, garantendo un’effettiva concorrenza (legislazione “antitrust”) e offrendo un sistema di tutele particolari e specifiche per riequilibrare la differenza di nozioni tecnico/giuridiche e di informazioni che ha disposizione il professionista rispetto all’utente finale.

In particolare, ci occuperemo del mondo della telefonia (internet compreso)..

In primo luogo, l’utente può rinunciare a ricevere proposte contrattuali telefoniche (c.d. telemarketing) sui numeri presenti negli elenchi pubblici. La procedura è descritta sul sito del Ministero dello Sviluppo Economico e sul sito http://www.registrodellepubblicheopposizioni.it. Si deve evidenziare che sul punto vale il principio del silenzio-assenso: in assenza di diversa indicazione l’utente accetta (tacitamente) di ricevere proposte telefoniche sul numero pubblicato negli elenchi. Diverso è il caso in cui l’operatore abbia fatto firmare un consenso specifico al trattamento dei dati e il consenso a ricevere offerte commerciali. Capita frequentemente che, in occasione della sottoscrizione del contratto, venga richiesta anche la sottoscrizione di tale autorizzazione (si tratta sovente di una firma aggiuntiva rispetto a quella del contratto). In questi casi l’utente deve prestare massima attenzione durante la sottoscrizione e firmare solo il contratto, se non intende ricevere pubblicità commerciali.

Altre tutele sono previste per la fase di contrattazione e conclusione del contratto: si pensi, ad esempio, alla disciplina del Codice del consumo che prevede, tra l’altro, obblighi informativi specifici per il professionista e offre al consumatore particolari rimedi (anche in caso di ripensamento) e termini più ampi per fare valere i propri diritti.

L’utente che abbia concluso telefonicamente un contratto con un operatore telefonico, ad esempio, ha diritto a ricevere la proposta per iscritto e la facoltà di recedere dal contratto, senza penali, entro i 14 giorni dalla sua conclusione.

Nel caso in cui si verifichino disservizi o problematiche relative alla fornitura (sia per il traffico voce, sia per internet, ma anche per Pay Tv), l’utente può rivolgersi, gratuitamente, al Co.re.com (Comitato regionale per le comunicazioni) che è l’organo preposto a definire la controversia relativa alla fornitura del servizio. La procedura si compone di due fasi: la prima obbligatoria, nella quale viene svolto un tentativo di conciliazione, la seconda eventuale ed alternativa rispetto ad una causa ordinaria.

L’utente dovrà, in prima battuta, segnalare all’operatore il disservizio presentando un reclamo. E’ opportuno conservare il numero e la data del reclamo, se viene comunicato telefonicamente, o la copia della lettera e della ricevuta di consegna, se viene formulato per iscritto.

Nel caso in cui il problema persista, l’utente può depositare un ricorso al Co.re.com che fissa un incontro in contraddittorio con l’operatore per cercare una conciliazione tra le parti (da Agosto 2018 è attiva la piattaforma “conciliaweb” che permette di avviare e partecipare a un procedimento interamente telematico, accessibile da pc, smartphone o tablet; per maggiori informazioni si veda il link: https://conciliaweb.agcom.it).

In caso di accordo viene redatto un verbale di conciliazione che costituisce un valido titolo con efficacia analoga ad un provvedimento giudiziario.

Se l’esito, invece, è negativo, l’utente potrà procedere con la seconda fase. Si può richiedere al Co.re.com (o, se questo non è munito di delega, all’AGCOM) entro tre mesi dalla data del tentativo di conciliazione di definire la controversia relativa alla fornitura del servizio. In alternativa, anche dopo il termine trimestrale, si può agire con le forme ordinarie di fronte all’Autorità giudiziaria. In entrambi i casi è comunque necessario aver svolto preventivamente il tentativo di conciliazione.

I due procedimenti si differenziano principalmente per l’oggetto della domanda sulla quale possono decidere: il Co.re.com è tenuto a pronunciarsi sulla base del contratto di fornitura del servizio, quindi potrà applicare indennizzi, rimborsi e storno di fatture. L’Autorità giudiziaria ordinaria, invece, è competente a pronunciarsi anche sul risarcimento dei danni conseguente al disservizio (quindi: danno emergente, lucro cessante e danno non patrimoniale).

In conclusione, il sistema attuale offre importanti e variegate garanzie per il contraente “debole” che oggi, più che in passato, gode di una libertà contrattuale maggiore ma è parimenti investito di maggiori responsabilità. Pertanto, se ci si accorge di aver sbagliato a concludere un contratto, o il contratto non fa al caso nostro, bisogna ricordarsi del noto brocardo latino ed agire, infatti, errantibus, non dormientibus iura succurrunt (il diritto soccorre chi sbaglia, non chi dorme).

*Articolo pubblicato sulla rivista “CUP – Centro universitario ponente

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Il fideiussore può essere consumatore? La Corte di Giustizia dice si!

Sembra una domanda tecnica e rivolta ai soli operatori del diritto ma, invero, riguarda tantissimi soggetti che sempre più spesso vengono chiamati a prestare garanzie (o fideiussioni) a favore delle attività imprenditoriali di familiari, figli, parenti, conviventi, etc.. Capita molto frequentemente nella prassi che, a garanzia del credito per attività professionali, vengano richieste garanzie a soggetti estranei all’attività e al rischio commerciale. Ma questi soggetti, di fatto estranei all’attività professionale, possono essere considerati come consumatori e beneficiare delle tutele speciali previste nel Codice del consumo?

Secondo la posizione tradizionalmente assunta dalla giurisprudenza nazionale, la risposta è negativa. Il fideiussore acquisisce la posizione contrattuale speculare alla parte del rapporto principale (c.d. teoria del professionista di riflesso). Per valutare la qualità di consumatore si deve fare riferimento all’obbligazione garantita (rapporto principale) non rilevando la qualità soggettiva del contraente nell’ambito del rapporto accessorio. Seguendo quest’impostazione, se il rapporto principale riguarda contratti stipulati nell’ambito dell’attività imprenditoriale o professionale, il fideiussore assume di riflesso la posizione di professionista. Di conseguenza, quest’ultimo non potrà invocare le tutele previste per il “consumatore” (Cass. 24846/2016; Cass. n. 16827/2016; Cass. 25212/2011).

Questa impostazione non è condivisa da una parte della giurisprudenza di merito che si sofferma sull’elemento soggettivo della definizione di consumatore così come indicato dall’art. 3 del Codice del Consumo: si intende per consumatore o utente la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale, o professionale eventualmente svolta.

In quest’ottica, la qualità di consumatore non dev’essere valutata con riferimento all’oggetto del contratto stipulato, ma con riferimento allo scopo e alla qualità dei contraenti e, in particolare, alla circostanza che essi abbiano agito o meno nell’ambito della loro attività professionale (Tribunale di Reggio Emilia Sez. II, Sent. 23.02.2016 e in senso conforme A.b.f. Roma, n. 4109/2013).

Questa interpretazione ha trovato recentemente importanti conferme da parte della Corte di Giustizia che si è espressa sulla Direttiva comunitaria (93/13/CEE) recepita nel Codice del consumo.

Queste decisioni riguardano contratti che erano stati stipulati dai familiari di alcuni imprenditori a garanzia di un rapporto contrattuale principale tra professionisti (impresa e istituti di credito). I familiari degli imprenditori richiedevano al giudicante di essere qualificati come “consumatori”, in quanto estranei alla attività imprenditoriale, e di poter beneficiare delle speciali tutele previste contro le clausole “abusive”.

Con le due pronunce (C 74-15 ordinanza del 19/10/2015; C 534-15 ordinanza del 14 settembre 2016) la Corte di Giustizia Europea aderisce alla seconda interpretazione. Secondo la CGEU: gli articoli 1, paragrafo 1, e 2, lettera b), della direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, devono essere interpretati nel senso che tale direttiva può essere applicata a un contratto di garanzia immobiliare o di fideiussione stipulato tra una persona fisica e un ente creditizio al fine di garantire le obbligazioni che una società commerciale ha contratto nei confronti di detto ente in base a un contratto di credito, quando tale persona fisica ha agito per scopi che esulano dalla sua attività professionale e non ha alcun collegamento di natura funzionale con la suddetta società.

In considerazione dell’alto valore ermeneutico di tali pronuce, tenuto conto che si tratta di una normativa di matrice comunitaria recepita dal diritto interno, sarà la giurisprudenza nazionale a dover confermare l’interpretazione tradizionale o recepire la “nuova” impostazione suggerita dalla CGEU.

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LA CRISI ECONOMICA E LA DIFFICOLTA’ DI ACCESSO ALCREDITO: POSSIBILI SOLUZIONI ALTERNATIVE*

La crisi economica di questi ultimi anni si è ripercossa in modo particolare sul mercato immobiliare, si osserva infatti la dilatazione dei tempi delle compra-vendite, la discesa dei prezzi e la difficoltà nell’accesso al credito bancario.

Quali altri strumenti si possono utilizzare per ottenere liquidità necessaria per affrontare “spese importanti”, come la ristrutturazione o l’acquisto di un immobile?

Le soluzioni possono essere molteplici, partendo dalla “portabilità dei mutui”, disciplinata dalla L. Bersani del 2007. Tale normativa si applica alla surrogazione, ossia al caso in cui , in presenza di un mutuo erogato da una Banca A, subentra , per volontà del debitore, una Banca B, la quale eroga un nuovo mutuo finalizzato all’estinzione del precedente; in conseguenza della surrogazione la Banca A rilascia quietanza al debitore che rimane obbligato esclusivamente al pagamento nei confronti della Banca B. Tale operazione deve avvenire senza costi per il debitore, ivi comprese le spese notarili che rimangono a carico della Banca B.

Questo meccanismo facilita la solvibilità per chi ha un mutuo già esistente. Cosa può fare chi invece necessita di un credito ex novo?

Se il richiedente ha compiuto 65 anni può ricorrere alla rendita vitalizia ipotecaria, introdotta con L. 248/2005. Le persone fisiche con età superiore a 65 anni di età possono richiedere un finanziamento concedendo ipoteca sull’immobile di proprietà, che abbia un valore di almeno 75 mila euro e non sia gravato da altri pregiudizi (ipoteche, pignoramenti…). Ottenuto il prestito, il debitore non deve corrispondere alcuna rata, in quanto alla sua morte saranno gli eredi a rispondere del debito, pagando adempiendo, o lasciando che l’immobile sua venduto dalla, banca. Questa corrispondenderà agli stessi l’eventuale differenza tra l’ammontare del debito e il prezzo di realizzo.

Gli svantaggi di tale tipo di indebitamento?

“Sono rappresentai dalla perdita di disponibilità dell’immobile (locazione, destinazione a sede di attività imprenditoriale ecc…), potenziale fuoriuscita del bene dal patrimonio ereditario (nel caso in cui gli eredi optino per la vendita), e possibilità per l’istituto di credito di applicare l’anatocismo, ovvero gli interessi sugli interessi.

E per chi non rientra nella fascia di età indicata o comunque non ha un immobile già di proprietà da ipotecare, quali altri possibili soluzione ci sono?

“Il rent to buy (affitto con riscatto), introdotto con il ” Decreto salva Italia” (D.L. 12/9/2014); contratto con cui un soggetto, conduttore, a fronte dell’immediato godimento ed utilizzazione del bene immobile, si impegna a corrispondere un canone periodico al proprietario, il quale, a sua volta, si impegna ad alienare l’immobile oggetto del contratto entro un termine prestabilito, calcolando, in tutto o in parte, il canone a corrispettivo (prezzo) della compravendita.

I vantaggi?

“Ottenere l’immediata disponibilità del bene, con la corresponsione di pagamenti periodici, ma senza ricorrere al mutuo bancario. Chi vende d’altra parte è garantito conservando la proprietà fino al termine pattuito per la vendita, momento in cui riceverà il saldo. Inoltre può chiedere la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, determinato dalle parti nel contratto stesso, ma comunque non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo. In tal caso avrà diritto alla restituzione dell’immobile trattenendo i canoni già riscossi a titolo di indennità.

Se il proprietario al termine stabilito si rifiuta di vendere?

“L’acquirente ha due soluzioni: chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente l’immobile, oppure chiedere la risoluzione del contratto, ottenendo così la restituzione di quanto versato a titolo di acconto sul prezzo, con la maggiorazione degli interessi legali.

*Articolo pubblicato sulla rivista “CUP – Centro universitario ponente

 

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Fallimento del promissario venditore e potere di “scioglimento” del contratto del curatore fallimentare.

Può il curatore del Fallimento optare per la facoltà di sciogliersi, ex art. 72 L. Fall., dal contratto preliminare di vendita stipulato dalla società in bonis se, in relazione al preliminare di cui trattasi, era stata proposta dal promissario acquirente azione ex art. 2932 c.c. la cui domanda giudiziale era stata trascritta ex art. 2652 n. 2) c.c. in epoca antecedente alla pronuncia di fallimento intervenuta nelle more del giudizio?

In passato si era affermato un indirizzo secondo cui la facoltà riconosciuta al curatore dall’art. 72 L. Fall. poteva essere esercitata fino al trasferimento del bene, cioè o fino all’esecuzione del preliminare o fino al passaggio in giudicato della sentenza resa ex art. 2932 c.c.
La tematica era stata affrontata, poi, dalla Cassazione a Sezioni Unite nel 2004 con la pronuncia nr. 12505 che aveva, invece, aderito ad un orientamento contrapposto. Era stato affermato il principio di diritto secondo cui, quando la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, la sentenza che l’accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l’apprensione del bene da parte del curatore del fallito che, quindi, non può avvalersi del potere di scioglimento riconosciutogli dall’art. 72 L. Fall.
Dopo tale decisione, tuttavia, si sono affermati orientamenti contrapposti.
Per risolvere il contrasto affermatosi in seno alle sezioni semplici, la I Sezione, con l’ordinanza interlocutoria n. 27111 del 2013, ha rimesso la questione al Primo Presidente della S.C. al fine di valutare l’opportunità di investire le Sezioni Unite della questione. All’udienza del 13 gennaio 2015 la causa è stata trattenuta per la decisione.
Nelle more di tale giudizio alcune sezioni hanno aderito all’orientamento più risalente (per es. Corte di Cass. 9619/2014). In altri casi, invece, (come per es. con l’ordinanza 41/2015) la S.C. ha rinviato al causa a nuovo ruolo in attesa della decisione delle Sezioni Unite sulla questione rimessa dalla I sez. civile con l’ordinanza del 4/12/2013 nr. 27111.

Nel settembre del 2015 è stata depositata la sentenza nr. 18131/2015 con la quale le Sezioni Unite hanno ribadito il precedente orientamento espresso con la sentenza, resa sempre a Sezioni Unite, nel 2004.

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LA VACANZA E LA TUTELA CONTRO L’OCCASIONE PERDUTA

La disciplina dettata dal nuovo Codice del Turismo (D.lgs. 77/2011) regola i c.d. pacchetti turistici, ossia quei contratti che hanno ad oggetto viaggi, vacanze, crociere turistiche, che vengono venduti ad un prezzo forfetario comprensivo del trasporto e/o l’alloggio e/o i servizi turistici, costituiti da un insieme di prestazioni che devono essere eseguite durante il soggiorno vacanziero per la soddisfazione delle esigenze ricreative del turista.

Il legislatore, in particolare, ha previsto una tutela specifica per il turista contro possibili inadempimenti nell’esecuzione di tale contratto.

In primo luogo, le disposizioni impongono chiarezza nei rapporti tra l’organizzatore/intermediario e il turista. La disciplina, a tal fine, impone la forma scritta, in termini chiari e precisi, sia per le informazioni precedenti all’accordo, sia per il contratto di vendita del pacchetto turistico.

Nel caso di divergenze rilevanti tra quanto offerto e la situazione di fatto riscontrata, il turista dovrà presentare un reclamo (si consiglia per iscritto) nel momento in cui riscontra tale difformità per permettere all’organizzatore di sanare il vizio quanto prima oppure con lettera raccomandata con avviso di ricevimento da spedire entro 10 giorni dalla data di rientro nel luogo di partenza.

All’esito infruttuoso del reclamo il turista avrà diritto al risarcimento del danno nei confronti dell’agenzia e dell’organizzazione per tutti i nocumenti di natura patrimoniale, costituiti da valore economico delle prestazioni non usufruite, ed extra-contrattuale, per il disvalore costituito dal tempo di vacanza inutilmente trascorso ed all’irripetibilita’ dell’occasione perduta.

Nel caso in cui l’inadempimento abbia una portata tale da coinvolgere una pluralità omogenea di soggetti, questi possono agire collettivamente per il risarcimento dei danni con un’azione definita class action ( prevista dall’ art. 140bis cod. cons.). E’ recente la prima pronuncia giurisprudenziale in tema di azione di classe per il risarcimento del danno da vacanza rovinata, sentenza del Tribunale di Napoli n. 2195 del 18 febbraio 2013. La fattispecie concreta vedeva un gruppo di turisti napoletani che hanno acquistato presso un’agenzia un pacchetto turistico per Zanzibar con pernottamento in albergo a 4 stelle. All’arrivo in loco, però, nessuno dei servizi promessi (spa, wifi, giochi d’acqua, piscina) era presente nella struttura che anzi era ancora in fase di costruzione.

Il Tribunale pertanto ha affermato che, non essendoci dubbio sull’idoneità delle circostanze a diminuire in misura apprezzabili l’utilità che può trarsi dal soggiorno nella località turistica in questione, risulta evidente l’inadempimento contrattuale a carico della società venditrice e dell’organizzatore, motivo per cui è stato riconosciuto un risarcimento del danno.

Avv. Roberto Bancheri – pubblicato nella Rivista CUP

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